défiscalisation immobilière

Défiscalisation immobilière : intérêts et dispositifs

Réaliser un investissement immobilier permet de placer son argent afin de le faire fructifier. La défiscalisation immobilière ajoute à cela un aspect non négligeable : les économies d'impôts. Plusieurs lois existent actuellement afin d'acheter un bien, le rénover et le mettre en location, tout en bénéficiant d'un gain fiscal appréciable.

La loi Pinel en 2018

La loi Pinel est reconduite en 2018, pour une durée de 4 ans. Les avantages fiscaux restent inchangés, seuls les secteurs géographiques sont modifiés et recentrés sur les zones A, A bis et B1 (B2 et C sortent du duspositif). La loi Pinel permet donc d'investir facilement dans l'immobilier et de défiscaliser, sous certains conditions :

dispositif de défiscalisation immobilière loi pinel
Dispositif de défiscalisation immobilière loi pinel

Le dispositif LMNP Censi Bouvard

Le dispositif Censi Bouvard vient d'être prolongé d'un an, soit jusqu’à la fin 2018. Il permet de profiter d’une réduction d’impôt de 11%, étalée sur 9 ans, ainsi que de la récupération de la TVA, sur un investissement de 300.000€ maximum. Ces avantages ne sont accordés qu'en cas d'achat d'un bien immobilier neuf , en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ou réhabilité. L'immeuble doit être destiné à la location, entièrement meublé et équipé, et obligatoirement intégré à une résidence services :

Le LMNP Censi Bouvard facilite en outre la gestion quotidienne du bien, puisque celle-ci est le plus souvent déléguée au gestionnaire de l'établissement.

Le loueur meublé

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est particulièrement intéressant au-delà d'un certain niveau de revenus. En effet, ce dispositif permet de déduire ses charges pour un montant réel (au lieu de l'application du forfait de 50% sous le statut LMNP). Plusieurs conditions doivent être néanmoins respectées :

Par ailleurs, il est important de noter que la statut LMP est obligatoire à partir du moment où un contribuable retire plus de 33.100€ de revenus annuels en louant des biens meublés.

La loi Malraux

La loi Malraux s'adresse aux investisseurs imposés à la tranche maximale de revenus, qui cherchent à fortement défiscaliser . La réduction d'impôts sera liée à la réalisation de travaux d'envergure (maximum 400.000€ sur 4 ans), sur un immeuble implanté dans un secteur protégé. Le gain fiscal permet ainsi de se constituer un patrimoine immobilier d'exception. Depuis 2016, le zonage a été élargi, et les immeubles concernés doivent se situer sur un site patrimonial remarquable couvert par un :

Les avantages du dispositif Malraux sont nombreux, et particulièrement intéressants pour les contribuables possédant de forts revenus :

Le déficit foncier

Un déficit foncier apparaît dès lors que la somme des charges déductibles est supérieure aux revenus encaissés. Ce mécanisme s'applique à tous les investissements immobiliers locatifs dans l’ancien, à partir du moment où des travaux sont effectués dans les parties privatives ou communes. Le déficit foncier n’est donc pas une loi à part entière mais plutôt une façon simple de réduire son imposition. Plusieurs conditions doivent être malgré tout respectées :

N'entrant pas dans le plafonnement des niches fiscales (10.000€ par an), ce dispositif permet de cumuler les avantages fiscaux des autres lois de défiscalisation. Le déficit foncier est pour sa part limité à 10.700€ par an, mais le surplus est reportable sur les années suivantes.